« En location nue l’erreur est de croire qu’on va pouvoir faire plein de déficit foncier parce qu’on va faire des gros travaux »
Une des choses qui revient le plus souvent quand je discute avec des auditeurs et autres investisseurs qui hésitent à se lancer dans l’investissement immobilier de manière active, c’est la peur de se planter sur des problématiques de fiscalité.
C’est vrai que la fiscalité reste un domaine qui paraît assez complexe et qu’il semble difficile de maitriser complètement tant il y a des paramètres et de changements possible.
Il y a des erreurs classiques que beaucoup d’investisseurs commettent. Il y a des erreurs lourdes de conséquences aussi qui peuvent annuler toute la rentabilité que tu espérais dégager d’un investissement. Et puis il y a ces erreurs qui sont largement exagérés grossies, et qui te paralysent et t’évitent – à tort – de passer à l’action et de profiter du pilier de création de richesse qu’est l’immobilier.
Pour nous aider à y voir plus clair on retrouve Dimitri Bougeard sur le podcast cette semaine. (Il était un des tous premiers invités du podcast sur l’épisode 004). Dimitri est avocat au barreau de Paris et expert en fiscalité immobilière. Il est aussi lui-même investisseur immobilier et accompagnent les investisseurs immobiliers depuis de nombreuses années. Je lui ai demandé de nous faire un topo sur les principales erreurs liés à la fiscalité et au juridique que commettent les investisseurs immobiliers. Apprendre des erreurs des autres est un luxe que tu pourras donc te payer sur cette heure et quart d’épisode alors profites en bien.
Au cours de notre échange on verra
L’impact qu’exerce un choix du régime imposable entre revenus fonciers, régime BIC micro-foncier ou régime réel
Comment passer de la location nue à la location meublée, d’une fiscalité au micro BIC à une fiscalité aux frais réels et comment l’aborder avec l’administration fiscale ?
A quoi faire attention quand on envisage de gros travaux sur des biens exploités en location nue ?
Pourquoi le recours à la SCI à l’IS pour acheter sa résidence principale est une bien mauvaise idée (en dépit des déduction de charges qu’il permet) ?
Les associés d’une SCI sont-ils solidaires et responsable des dettes de la société et dans quelle limite ?
A quoi s’attendre sur le nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et son impact sur l’investissement locatif
Si tu n’es pas à l’aise avec les questions fiscales cet entretien te permettra de balayer l’essentiel des erreurs à ne pas commettre et pour mieux les anticiper..
Retrouve Dimitri sur :
Son site : Le Droit d’Investir
Son profil Facebook
Le groupe Facebook qu’il anime : Jurisimmo Invest
Son compte Instagram
Notes et références de l’épisode sur investisseurs40.com/080
Le site d’information via Podcast (sur abonnement) Le Droit d’Investir
La revue fiscale du patrimoine
Les erreurs couvertes
- Ne pas se documenter sur la conséquence des choix fiscaux et juridiques avant de se lancer
- Commencer à investir avec un régime d’imposition sur les revenus fonciers
- Se laisser aveugler par la fiscalité (en oubliant la rentabilité)
- Choisir le régime d’abattement forfaitaire de 50% sur de la location meublée
- Faire du bidouillage sur le passage d’une location nue à une location meublée
- Passer en SCI à l’IS pour l’achat de sa RP dans l’optique de déduire les charges des revenus imposables et ainsi perdre le bénéfice de l’exonération des plus values
- Créer une holding avec soi-même uniquement pour investir via une SCI
- Créer des SCI pour chaque bien pour contourner le plafonnement des 38120 euros de bénéfices (imposition à 15%, qui passe à 28% au delà)
- Ne pas prendre en compte le plafonnement des loyers (même dans le cas particulier des colocations) et le permis de louer
- Faire de la sous-location professionnelle sans avoir le bon bail
- Acheter un bien immobilier avec un DPE réalisé avant Juillet 2021